Технический паспорт. Технический план. Кадастровый паспорт. Кадастровый план.

Похожие термины «технический план» и «технический паспорт», «кадастровый паспорт» и «кадастровый план» могут ввести в заблуждение собственников и арендаторов недвижимости. Несмотря на похожие названия, это разные документы.

Во многом это связано с изменением правил учета домов.

На правовом уровне требование о необходимости оформления технических паспортов закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Технический паспорт жилого помещения - документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям (п.5 ст.19 Жилищного кодекса РФ).

Применение технических паспортов БТИ существенно ограничено с 2013 года, однако сфера применения этого документа все еще достаточно широка:

• согласно ст. 25 ЖК РФ в техпаспорт нужно внести изменения после перепланировки и переустройства;

• из инвентарного дела и техпаспорта можно заказать выкопировки, поэтажные планы и экспликации на здание, помещение, коммуникации и оборудование (например, это нужно при проектировании работ в нежилых зданиях, в МКД);

• на основании техпаспортов может разрабатываться эксплуатационная документация (например, управляющая компания может запросить этот документ, чтобы подготовиться к текущему и капитальному ремонту оборудования);

• чтобы изготовить технический план, кадастровый инженер запрашивает сведения паспортизации в БТИ или отделениях МФЦ;

• в техпаспорте также содержатся сведения об инвентаризационной или первичной стоимости объекта недвижимого имущества (она применяется для расчета госпошлины в наследстве, для учета основных средств предприятия).

Следует особо отметить, что в настоящее время Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» для целей кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости не предусмотрено обязательного представления технического паспорта жилого помещения.

 

Технический паспорт на жилой дом (дома) утвержден приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 6 мая 1968 г. № 167 (документ признан утратившим силу Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства российской федерации от 29 апреля 2020 года № 242/пр «О признании утратившими силу или не действующими на территории Российской Федерации некоторых актов и документов, изданных центральными органами государственного управления РСФСР и СССР в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства»).

В период с 1997 до 2008 года технический паспорт был единственным документом, который использовался для учета недвижимого имущества и осуществления сделок с ним.

На основании Постановления Правительства от 4 декабря 2000 года № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства (утратило силу с 09.07.2013 на основании постановления Правительства Российской Федерации от 27.06.2013 № 546) по результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформлялся технический паспорт. Технический паспорт являлся документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

Технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства являлся единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. В соответствии с Федеральным законом от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ таким документом стал кадастровый паспорт (в статье 25.3 в пункте 4 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" слово "технический" заменено словом "кадастровый"), вступил в силу 17 мая 2008 г.

Идея создания государственного кадастра недвижимости РФ воплотили в жизнь в 2007 году посредством выхода закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 "О государственном кадастре недвижимости", вступил в силу с 1 марта 2008 года. С этого момента функционирует современная форма кадастрового учета.

После 1 марта 2008 года вместо технического учета был введен кадастровый и обязательным документом стал кадастровый паспорт, выданный ГКН.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" ранней редакции сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставлялись в виде:

 

1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

 

2) кадастровой выписки об объекте недвижимости;

 

3) кадастрового паспорта объекта недвижимости;

 

4) кадастрового плана территории;

 

5) кадастровой справки.

 

Кадастровая выписка об объекте недвижимости представляла собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую запрашиваемые сведения об объекте недвижимости.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости представлял собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.

Кадастровый план территории представлял собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на картографической основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

Кадастровая справка представляла собой систематизированный свод кадастровых сведений об объектах недвижимости, расположенных на указанной в соответствующем запросе территории, или их отдельных видах.

В состав кадастрового паспорта включался кадастровый план — это была его неотъемлемая графическая составляющая.

В соответствии с п.10 ст. 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ (утратил силу) до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, являлся кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требовался, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Предполагалось, что если он уже хоть раз учтен в регистрационном органе, то сведения уже есть в информационной базе.

В п. 4 ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ (утратил силу) от 21 июля 1997 г. было сказано, что до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. ФЗ №122 утратил силу с 01.01.2020 на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ.

Согласно редакции, введенной в действие со 2 августа 2009 года Федеральным законом от 17 июля 2009 года № 174-ФЗ, ч.4 ст.8 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до 1 марта 2015 года не требовалось получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

Ранее предполагалось, что дачная амнистия завершится 1 марта 2015 года. Упрощенный порядок предполагал, что гражданину не потребуется получать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства, который расположен на земельном участке, предназначенном постройки такого рода объектов. То же самое будет распространяться на участки, расположенные в границах населенного пункта и предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. Такое разрешение не будет запрашиваться при государственной регистрации прав.

Сроки государственной регистрации прав собственности на объекты индивидуального жилищного строительства в упрощенном порядке продлевались несколько раз.

В редакции, введенной в действие Федеральным законом от 28 февраля 2015 года № 20-ФЗ, до 1 марта 2018 года не требовалось получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Часть 4 статьи 8 Федерального закона № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» утратила силу согласно Федеральному закону от 2 августа 2019 г. № 267-ФЗ.

С 1 марта 2008 года до 1 января 2013 года — переходный период. Выдавались и технические паспорта на дома, и кадастровые. Информация из БТИ направлялась в Росреестр и вносилась в ГКН (государственный кадастр). Все зависело от региона: насколько быстро местные власти осуществляли переход на новый порядок.

С 1 января 2013 года обязательными являются именно документы кадастрового учета. С этого же года вводится и такое понятие, как технический план. Он фактически создается на основе техпаспорта и предоставляется для осуществления кадастрового учета объекта.

С 1 января 2013 года на всей территории Российской Федерации осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 года (часть 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В приказе от 20 мая 2013 года №271 «О признании утратившими силу отдельных приказов Минэкономразвития России» в целях упорядочения нормативной правовой базы приведен перечень приказов Минэкономразвития России, признанных утратившими силу.

В Постановлении Правительства РФ от 27 июня 2013 года №546 «О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» приведен перечень утративших силу решений Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

В соответствии с положениями части 3 статьи 44 Закона №221 «О государственном кадастре недвижимости» кадастровые инженеры осуществляют в установленном настоящим Федеральным законом порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года. При этом с 1 января 2013 года и до  1  января  2014  года  эту  кадастровую  деятельность  наряду с кадастровыми инженерами были вправе осуществлять организации по государственному   техническому   учету   и    (или)    технической инвентаризации,   которые   31   декабря   2012  года  имели  право осуществлять государственный технический учет и  (или)  техническую инвентаризацию  данных  объектов  недвижимости.

В письме Минэкономразвития от 22.02.2013 № Д23И-449 приводятся разъяснения по поводу изготовления технических паспортов на объекты недвижимости после 1 января 2013 года.

Техническая инвентаризация объектов жилищного фонда с 1 января 2013 года продолжается (на основании ст. 19 Жилищного кодекса РФ и Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301).

Как указывалось ранее, положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации с 1 января 2013 г. не применяются. Вместе с тем, статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Таким образом, до установления порядка осуществления государственного учета жилищного фонда в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и признания утратившим силу Постановления № 1301, по мнению Департамента недвижимости, специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации для целей учета жилищного фонда вправе осуществлять техническую инвентаризацию объектов, относящихся к жилищному фонду, и выдачу технических паспортов на объекты жилищного фонда.

При этом, процедура проведения технической инвентаризации объектов жилищного фонда установлена Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. № 37.

Техническая инвентаризация объектов с назначением «нежилое», то есть не относящихся к жилищному фонду, а также сооружений с 1 января 2013 года прекращается.

Таким образом, подготовка технических паспортов на объекты капитального строительства, не относящиеся к объектам жилищного фонда, не предусмотрена действующим законодательством.

Но, как это часто бывает в нашем законодательстве, образовались взаимоисключающие параграфы - всё равно в суде, в банке, в администрации, в обиходе, да и просто по старой памяти требуют или просят предоставить технический паспорт. Техпаспорт используется для справочно-информационных целей в различных организациях, представляя подробные технические характеристики объекта недвижимости.

Изменения в системе кадастрового учета объектов капитального строительства вступили в силу 1 января 2013 года. В редакции, введенной в действие с 1 октября 2013 года Федеральным законом от 23 июля 2013 года № 250-ФЗ, были приняты изменения в федеральный закон № 221 "О государственном кадастре недвижимости" и после этого дня на смену техническому паспорту пришел технический план, который могут изготавливать только кадастровые инженеры. С 1 января до 1 октября 2013 года был переходный период.

Кадастровые инженеры не могут использовать технические паспорта на жилые или нежилые объекты и сооружения, подготовленные после 1 января 2013 года, для изготовления соответствующих технических планов.

Касательно используемых сведений, за исключением сведений о местоположении объектов недвижимости на земельном участке, для подготовки технического плана 1 октября 2013 года вступили в силу изменения в часть 8 статьи 41 Закона «О государственном кадастре недвижимости», внесенные ФЗ № 250 от 23 июля 2013 года.

В настоящий момент статья 41 утратила силу с 1 января 2017 года (Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 361-ФЗ).

На сегодняшний день требования к подготовке технического плана изложены в Приказе Росреестра от 15.03.2022 №П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений».

В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости сведения о здании или сооружении (за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и об их площади, площади застройки) указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года и (или) утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию соответствующего объекта.

В случае отсутствия разрешения на строительство на объект незавершенного строительства, проектной документации на объект незавершенного строительства сведения о таком объекте недвижимости, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке и степени его готовности, указываются в техническом плане также на основании представленного заказчиком кадастровых работ технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года.

В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости сведения о помещении, машино-месте, за исключением сведений о его местоположении в пределах этажа здания или сооружения либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения и его площади, указываются в техническом плане также на основании представленных заказчиком кадастровых работ технического паспорта помещения, изготовленного до 1 января 2013 года, или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта здания или сооружения, в котором расположено помещение, машино-место, и (или) утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию таких зданий, сооружений. При отсутствии проектной документации здания или сооружения сведения о помещении, машино-месте указываются в техническом плане на основании Декларации, а также иных документов, предусмотренных федеральными законами, в частности: копии договора долевого строительства, содержащего описание такого помещения, машино-места, акта приема-передачи готового помещения, машино-места.

С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который пришел на смену двум законам, регулирующих вопросы, относящихся к сфере регистрации недвижимости и кадастровому учету. Постановка недвижимого имущества на государственный кадастровый учет регламентировалась Федеральным законом № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", а государственная регистрация прав на недвижимость осуществлялась в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, новый закон о регистрации объединил все действия по оформлению недвижимости в рамках единой учетно-регистрационной процедуры – от кадастрового учета объекта недвижимости до получения документов о праве собственности на него.

С 1 января 2017 года весь учет производится в одном месте. А именно в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), который ведет Росреестр. В нем можно получить выписку, которая подтверждает постановку объекта недвижимости на учет и право собственности.

 С 1 января 2017 года Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» носит новое название - «О кадастровой деятельности» и регулирует соответствующие правоотношения. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ утратил силу с 1 января 2020 года на основании Федерального закона от 3 июля 2016 года № 361-ФЗ.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

 

Основные отличия между техническим планом и техническим паспортом.

• По техническому плану можно поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности. По техническому паспорту после 2013 года - нельзя.

• Техпаспорт подробнее техплана, в нем есть куча заполненных или не заполненных таблиц, в том числе с примерной остаточной стоимостью и износом частей объекта. В техническом плане такого нет, там всё четко и по делу, а налогооблагаемая стоимость устанавливается потом, после постановки объекта на учёт. Называется она кадастровой стоимостью.

• Технический план выдается как на бумажном носителе, так и на электронном в формате xml (диске, флешке, перфокарте, ссылкой на кабинет кадастрового инженера). Технический паспорт, как и исконно заведено выдается на бумаге и может быть в pdf, тоже на диске.

• Изготавливать технический план может только кадастровый инженер с аттестатом и состоящий в СРО кадастровых инженеров. Изготавливать техпаспорт по закону может вообще любой, если это не техпаспорт на квартиру или жилой дом.

• Технический план нужен для проведения любых сделок с недвижимостью, если объект недвижимости не стоит на кадастровом учете.  Для подготовки технического плана может понадобиться (не всегда) техпаспорт. Для оформления сделок с недвижимостью и регистрации права собственности технический паспорт не нужен. Необходимость в техпаспорте возникает, когда вы планируете брать ипотечный кредит. А также для проведения некоторых сделок с участием нотариуса, службы опеки или страховщика — для их внутренних целей.

• Технический план отличается от паспорта тем, что он содержит координатную привязку к земельному участку и расположенным по соседству объектам. Это позволяет четко определить местонахождение дома в пространстве и, следовательно, однозначно идентифицировать недвижимый объект. Ведь многие постройки, сооруженные по типовым проектам, были похожи друг на друга, как братья-близнецы. Соответственно, так же были похожи их технические паспорта, что приводило к разного рода злоупотреблениям.

 

Таким образом, технический план является почти идентичной копией техпаспорта, улучшенной с помощью добавления информации о координатах и конкретном местонахождении недвижимости.

 

Основные отличия между кадастровым паспортом и техническим паспортом.

Технические паспорта начали выдавать раньше, чем кадастровые. Технический паспорт — основание для оформления кадастрового, поэтому именно он считается первичным документом. Кадастровый паспорт – составлялся на основе технической документации, содержал информацию об объекте недвижимости из государственного кадастра недвижимости, в том числе уникальный кадастровый номер объекта. Этот номер присваивался в результате кадастрового учета. Сейчас кадастровый паспорт упразднен. В 2017 году Росреестр прекратил выдачу кадастровых паспортов объектов недвижимости. Связано это с тем, что с 01 января в силу вступил Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, по которому кадастровый учет недвижимости и регистрация прав на нее объединились в единую систему. С 1 января 2017 года кадастровый паспорт объединён с выпиской из ЕГРП в выписку ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая выполняет функции этих двух документов.

Технический паспорт выполняет роль «вторичного документа» для достаточно узких целей. Для регистрации недвижимости он уже не используется.

Однозначно данные документы не могут взаимозаменять друг друга. Они, скорее, служат дополнением друг к другу. Фактически кадастровый паспорт был призван заменить собой технический при оформлении и регистрации сделок с объектами недвижимости.

Кадастровый и технический документы имеют определенные отличия. Действительно, содержащиеся в них сведения похожи и отражают основные признаки определенного объекта недвижимости.