Раздела земельного участка – это один из способов образования одного участка или нескольких самостоятельных земельных участков.
Основным документом, регулирующим раздел, выдел земельных участков, является Земельный Кодекс РФ.
Раздел земельного участка согласно ст. 11.2, п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ представляет собой способ преобразования участка в два и более объекта недвижимого имущества.
По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных ниже, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:
1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Основания для раздела земельного участка
Основания для раздела земли могут быть различными, например:
-
при разделе имущества между родственниками, если исходный участок является собственностью семьи;
-
между бывшими супругами происходит раздел имущества после развода;
-
после прохождения процедуры наследования;
-
намерение собственника земельного владения продать свою долю;
-
раздел земли необходим для использования собственником своей части в целях ведения предпринимательской деятельности, либо по иному назначению.
Основные правила раздела земельного участка
-
При проведении процедуры раздела все вновь образованные участки сохраняют за собой категорию земли, к которой относился надел изначально.
-
В ходе выполнения процедуры должны быть соблюдены все правила градостроительной деятельности, в случае расположения объекта недвижимости в пределах городской черты.
-
Должны быть соблюдены все действующие нормативные требования в отношении предельных (как минимальных, так и максимальных) размеров отдельных участков, которые регламентированы действующими законодательными актами.
-
Образованный участок не должен пересекать границы населённых пунктов или любых других муниципальных образований.
-
При расположении на данных участках любых объектов за ними должна быть сохранена возможность прежнего разрешённого использования.
-
Образованные земельные участки не должны препятствовать рациональному использованию земельных ресурсов, нарушать любые другие требования федерального законодательства.
-
К каждому участке должен быть доступ (проход), иначе его не поставят на кадастровый учет (пп.26 ст.26 Закона о регистрации недвижимости).
-
Решение о разделе должно быть принято всеми собственниками (если их несколько), все разногласия по этому поводу могут быть решены в частном или судебном порядке.
-
При выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат (п.1 ст.9 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").
-
Прежде чем выполнить раздел земельного участка, выполняется его межевание (фиксируются границы и уточняется площадь).
-
Отсутствие законодательных ограничений на раздел земельного участка.
Порядок раздела единого земельного участка
При необходимости проведения подобной процедуры в первую очередь возникает необходимость в сборе установленного законодательством пакета документов, который включает в себя
-
свидетельство на право собственности в отношении объекта недвижимости;
-
нотариально заверенные копии паспорта и доверенность (в случае привлечения к ведению процедуры доверенного лица, который не является собственником);
-
документ, выданный местной администрацией, с данными о закреплении адреса за участком;
-
согласие собственника на раздел земельного участка в письменном виде.
Порядок раздела земельного участка включает в себя несколько этапов:
1. Проведение межевания (составление и оформление межевого плана).
Даже если собственники уже проводили межевание участка и у них есть межевой план, придется провести новое межевание и получить новый межевой план. В старом межевом плане указаны границы только исходного участка, а в новом плане будут указаны границы двух или более новых участков, которые появятся при разделе.
При разделе участка межевание можно сделать двумя способами:
-
Кадастровый инженер не выезжает на участок.
Так можно сделать, если собственники раньше делали межевание и на 100% уверен, что на участке все границы уточнены. Если межевание не проводилось, требуется второй способ.
-
Кадастровый инженер выезжает на участок и уточняет его границы.
Инженер укажет линию, которая будет разделять участки, по необходимости закрепит колышками.
2. Составление соглашения о разделе.
Если участком владеют несколько собственников, то им нужно написать соглашение о разделе участка.
Соглашение можно написать в свободной форме, его необязательно заверять нотариально.
В соглашении нужно указать:
1) кому и какой участок будет принадлежать (по площади в сотках или кв.м.);
2) в какой собственности будут новые участки.
Обычно один участок переходит одному собственнику, другой — другому собственнику и т.п. Но можно указать так, что новые участки так и останутся в долевой собственности у собственников.
Собственники могут разделить участок как по размеру своих долей, так и в любом другом соотношении. Например, участок в 20 соток, два собственника по 1/2. Одному можно 12 соток, другому 8. Или стандартно по 10 соток. Все это нужно указать в соглашении о разделе.
3. Присвоение адреса.
Согласно ст. 2 Закона РФ от 28.12.2013 № 443 ФЗ, точное описание места расположения недвижимости позволяет ее безошибочно идентифицировать.
Отсутствие адреса – не помеха для совершения сделок с участком, которому присвоен кадастровый номер. Однако в случае строительства и регистрации места жительства без адресации не обойтись. Процедура адресации не подтверждает права на участок и его соответствие строительным, санитарным или градостроительным нормам.
Кодификация должна быть:
-
уникальной. Один и тот же адрес нельзя присвоить двум и более объектам;
-
легитимной. Данные вносятся в Государственный адресный реестр.
Кодификация всех участков включает в себя определенную последовательность элементов:
-
наименование страны и субъекта РФ;
-
название городского или сельского поселения;
-
наименование населенного пункта;
-
название планировочной структуры и улично-дорожной сети;
-
номер земельного участка;
-
тип и номер здания или объекта незавершенного строительства.
В каждом регионе РФ действуют свои правила кодификации объектов. Местные администрации имеют полномочия по присвоению названий улицам, площадям, проспектам, дорогам и другим элементам улично-дорожной сети в соответствии с Приказом Министерства финансов РФ от 05.11.2015 № 171н.
На основании Постановления Правительства РФ от 19.11.2014 № 1221 (далее – Постановление № 1221) органы местного самоуправления присваивают адрес наделу, о чем вносятся сведения в государственный адресный реестр.
Самостоятельно выбор адреса сделать невозможно, поскольку это не предусмотрено нормами закона.
Подать заявление на кодификацию земельного участка может законодательно установленный круг лиц, а именно граждане:
-
заключившие договора хозяйственного ведения или оперативного управления;
-
оформившие постоянное бессрочное пользование;
-
обладающие правом пожизненного наследуемого владения;
-
имеющие право собственности на надел.
Все они могут делегировать решение вопроса, как получить адрес на земельный участок, третьим лицам, оформив нотариально заверенную доверенность в соответствии с Основами Российского законодательства о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1.
Порядок присвоения адреса предполагает подачу заявления в местную администрацию или Многофункциональный центр по месту нахождения участка:
-
лично собственником или представителем;
-
почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении;
-
в электронном виде через сайт Госуслуги.
После получения документов гражданину отправляется уведомление с указанием входящего номера заявления в личный кабинет на портале Госуслуги или на указанный электронный ящик.
Аналогичным образом происходит присвоение адреса дому на земельном участке.
В подпунктах б, г, д п. 34 Постановления Правительства РФ № 1221 от 19.11.2014 г. приводится полный список бумаг, которые необходимы для процедуры получения адреса на земельный участок. К заявлению прилагаются следующие документы:
б) выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости, следствием преобразования которых является образование одного и более объекта адресации (в случае преобразования объектов недвижимости с образованием одного и более новых объектов адресации)
г) выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, являющемся объектом адресации (в случае присвоения адреса объекту адресации, поставленному на кадастровый учет);
д) схема расположения объекта адресации на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории (в случае присвоения земельному участку адреса).
Документы, указанные в Постановления Правительства РФ № 1221 от 19.11.2014 в подпунктах "б", "д" пункта 34, представляются федеральным органом исполнительной власти в порядке межведомственного информационного взаимодействия по запросу уполномоченного органа.
Подача других документов не предусмотрена, а их истребование незаконно, о чем прямо сказано в Законе РФ от 27.07.2010 № 210 ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг».
Принятие решения о присвоении объекту адресации адреса или аннулировании его адреса, решения об отказе в присвоении объекту адресации адреса или аннулировании его адреса, а также внесение соответствующих сведений об адресе объекта адресации в государственный адресный реестр осуществляются уполномоченным органом в срок не более чем 10 рабочих дней со дня поступления заявления — п. 37 и 38 Постановления № 1221. На практике бывают задержки.
Присвоение адреса сотрудник муниципалитета оформляет в виде Постановления, которое выдается заявителю. В документе указывается кадастровый номер участка и перечисленные выше структурные элементы адреса.
Процесс адресации земельного надела выполняется бесплатно и при наличии межевания не занимает много времени. Алгоритм действий прост. Для этого собственник или землепользователь подает заявление удобным для него способом и дожидается принятия решения.
4. Постановка на кадастровый учёт и регистрация права собственности.
Сейчас это все делается одновременно, т.к. подается одно заявление — п. 2 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости. Старый участок будет снят с кадастрового учета и на него будут прекращены права собственности — п. 3 ст. 41 Закона о регистрации недвижимости.
Рассмотрим порядок обращения через МФЦ.
-
Собственникам нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.
Будет госпошлина только за регистрацию права собственности. Госпошлина для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества, за государственную регистрацию прав, ограничений прав и обременений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, сделок с такими земельными участками, если данные сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, — 350 рублей (пп. 22, 24 и 25 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.
После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы (оригиналы и копии):
-
Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя предоставлять не нужно;
-
Межевой план на диске;
-
Соглашение о разделе участка;
-
Договор основания на старый участок. Если собственники его купили, договор купли-продажи. Если по наследству — свидетельство о наследстве и т.п.
-
-
На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявления о постановке участков на кадастровый учет и регистрации права на них. Собственникам нужно их проверить и подписать. Иногда могут составить еще одно заявление о прекращении права собственности на старый участок и снятии его с кадастрового учета.
-
После подписания заявлений сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому участнику выдаст расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.
Далее только остается ждать постановки на учет и регистрацию права. Срок — 12 рабочих дней — п. 6 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости. Но на практике бывают задержки.
-
В назначенный день собственники могут свои документы. При себе иметь паспорта и расписки. На каждый участок буду выдана выписка из ЕГРН. Свидетельство о регистрации права перестали выдавать с 2016 года, вместо него правоустаналивающим документом стала выписка из ЕГРН.