Каждый объект недвижимости уникален не только в глазах владельцев, но и с точки зрения государства. Любая недвижимость, будь то загородный дом, склад или земельный участок, должна быть описана и включена в государственный реестр.

Чтобы систематизировать сведения обо всей недвижимости в России, государство перешло на систему кадастрового учета. Кадастровый учет земельных участков и любой другой недвижимости необходим для того, чтобы закрепить право собственности. До тех пор, пока недвижимость не зарегистрирована в государственном кадастре, на бумаге она не существует. Следовательно, с ней нельзя совершать никаких действий. Только после того, как сведения об имуществе появятся в Росреестре, законный хозяин сможет его продать, подарить, совершить иные юридические действия с недвижимостью.

Кроме того, кадастровый учет объектов недвижимости необходим для определения размера земельного налога и налога на имущество.

В рамках кадастрового учета существует несколько типов процедур:

• Постановка на кадастровый учет.

Постановка на кадастровый учет фиксирует факт создания нового объекта недвижимости. В результате этой процедуры описываются основные характеристики объекта и регистрируется право собственности. Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет – это процедура Росреестра по включению в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости) необходимых данных. У каждого объекта есть свои уникальные параметры и признаки, отличающие его от других объектов – координаты границ, местоположение, площадь. этажность, ряд других параметров. На учет могут поставить только объекты, которые были обособлены и изолированы, либо сформированные участки с установленными координатами. В отдельных случаях допускается учет частей строений и помещений.

• Снятие с учета.

Недвижимое имущество, как и любое другое, подвержено уничтожению. Фактическая гибель имущества может быть следствием решения собственника, иных, не зависящих от людей обстоятельств, наподобие стихийных бедствий, техногенных катастроф или реализация генерального плана городского строительства, однако, не означает прекращения его существования в юридическом смысле. Для этого необходимо снятие с кадастрового учёта объекта недвижимости. Лишь после этого прекращаются правовые последствия владения имуществом. Юридическая ликвидация возможна исключительно по решению уполномоченных государственных органов.

• Внесение изменений.

Внесение изменений в ЕГРН – обычная операция, с которой может столкнуться каждый владелец недвижимости. Внесение изменений необходимо после каких-либо структурных изменений на участке, в доме или квартире. Перепланировка, пристройка еще одного этажа к дачному коттеджу, изменения границ участка — все это требует внесения изменений.

​

Объекты, которые подлежат постановке на кадастровый учет, делятся на 2 группы:

• Ранее учтенные — те, которым присвоен условный номер и на которые уже составлена регистрационная запись о праве собственности.

• Образованные или вновь созданные — те, на которые право собственности еще не зарегистрировано.

*******​

Перед тем как поставить на кадастровый учет объект недвижимости, требуется предоставить в зависимости от особенностей недвижимости следующие документы:

• Паспорт заявителя или паспорт доверенного лица и нотариально заверенная доверенность на его имя.

• Заявление установленного образца. Подается лично владельцем или представителем при наличии у последнего соответствующих прав. В частности, представитель вместе с заявлением передает нотариальную доверенность.

• Технический план помещения, сооружения или здания.

• Межевой план (если на учет ставятся земельные участки).

• Копии документов, подтверждающие право собственности.

• Копии документов, подтверждающие принадлежность участка к определенной категории земель, и разрешение на пользование таким участком.

 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона №218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

​

Заявление и собранная документация для регистрации любого объекта (здания, сооружения, земли, помещения и прочего) передается:

• Через сервис Росреестра (требуется перейти в раздел электронных услуг). Здесь потребуется ЭЦП. Электронная цифровая подпись (ЭЦП) позволяет подтвердить авторство электронного документа.

• В офисах Росреестра и кадастровой палаты (личное обращение).

• С помощью МФЦ. Это многофункциональный центр, предоставляющий широкий спектр услуг. Перед обращением важно убедиться в предоставлении интересующей опции. Чтобы избежать очереди, рекомендуется заранее записаться по телефону или через ресурс Росреестра.

• По почте. При выборе такого варианта собранные бумаги и заявление направляются с помощью почтового отправления. Обязательным условием является опись вложения и уведомление о получении работниками кадастровой палаты.

• Выездное обслуживание. В настоящее время данная услуга в связи с отсутствием законодательного урегулирования вопросов порядка ее осуществления и установления размеров платы предоставляется только на безвозмездной основе ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам Великой Отечественной войны, инвалидам I и II групп при предъявлении документов, выданных  в установленном порядке в случае оказания услуг в отношении объектов недвижимости, правообладателем которых являются указанные лица.

​После отправки документации путь заявления контролируется через Росреестр с помощью специального раздела («Проверка статуса запроса»). При этом способ передачи заявления не имеет значения.

​

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина, размеры, сроки и порядок уплаты которой установлены ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

 

Если в поданных документах нет никаких ошибок или расхождений и все они оформлены правильно, описание объекта вносится в кадастр. Вся процедура занимает 5–12 рабочих дней в зависимости от способа обращения и запрашиваемой процедуры. Если же обнаружатся какие-либо неточности, срок может значительно увеличиться. Кадастровая палата может отказать в постановке на учет или приостановить учет. Приостановить в случае, если земля не подлежит кадастровому учету (к таким относятся земли заповедников, земли, зарезервированные для государственных нужд, земли стратегического назначения и прочие), если собственник предоставил неполный комплект документов, если лицо, подавшее заявление, имеет спорные права на эту недвижимость. Кадастровая палата — подконтрольный орган Росреестра, реализующий его обязанности в области официального установления прав собственности на объекты недвижимого имущества и операций с ними.

​

Подлежащие выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, а также уведомление об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и подлежащие в соответствии с настоящим Федеральным законом выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подлинники представленных заявителем документов в форме документов на бумажном носителе в указанном в части 6 статьи 29 ФЗ №218 случае могут быть доставлены органом регистрации прав лицам, указанным в частях 13-17 указанной статьи, посредством курьерской доставки при наличии указания на такой способ доставки в заявлении о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. Указанный способ доставки осуществляется за плату.

​

В результате учета владелец недвижимости получает выписку из ЕГРН. В ней будет указаны собственники недвижимости, наложенные обременения, аресты, а также характеристики объекта. 

*******​

При снятии с учёта всякого объекта недвижимости принято подавать составленное заявление и пакет с требуемой документацией. Обязательное условие - наличие акта обследования, который подтверждает факт прекращения существования объекта недвижимости. После принятия одобрительного решения строение снимают с учёта, а хозяину выдают справку в форме выписки из государственного реестра.

Более подробно об этом изложено в следующем разделе: формирование акта обследования.

*******​

Внесение изменений в ЕГРН заключается в исправлении, дополнении и удалении сведений из базы. После того как в едином реестре информация изменена, новые сведения отображаются во всех выдаваемых электронных и бумажных выписках из ЕГРН.

Чтобы информация была обновлена в ЕГРН, необходимо лично обратиться в Росреестр, МФЦ или действовать через специальные интернет-ресурсы.

​

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

​

В ЕГРН содержатся, в частности, следующие сведения:

1) об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Федерального закона №218-Фз):

• Основные сведения. 

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. К ним относится, например, описание местоположения объекта недвижимости, его площадь, основная характеристика сооружения (протяженность, глубина, площадь, высота и т.п.), количество этажей.

• Дополнительные сведения.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 ст.8), и сведения, которые в соответствии с частями 1-3 статьи 38 Федерального закона №218-ФЗ вносятся в уведомительном порядке. К ним относится, например, кадастровая стоимость объекта, категория земель, вид (виды) разрешенного использования, назначение и, при наличии, наименование здания, сооружения, помещения и т.д., адрес объекта недвижимости.

 

2) О правах (ограничениях, обременениях) и сделках (ч. 2 ст. 9 Федерального закона №218-Фз).

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (ч.1 ст.9 Федерального закона №218-ФЗ).

В числе этих сведений содержатся и данные о правообладателе в объеме сведений, указанных в п. 54 Приказа Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 (ред. от 07.11.2022), например:

• в отношении российского юридического лица, в том числе международной организации, созданной на территории Российской Федерации, органа государственной власти, иного государственного органа, органа местного самоуправления - полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер;

• в отношении физического лица, являющегося гражданином Российской Федерации, - фамилия, имя и отчество (последнее - при наличии), дата и место рождения, гражданство, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, а также при наличии СНИЛС.

​

​Внесение основных сведений в Единый государственный реестр недвижимости об объекте недвижимости и сведений о правах, об ограничениях прав и обременениях объекта недвижимости, о сделках, подлежащих на основании федерального закона государственной регистрации, осуществляется органом регистрации прав в результате государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 1 ст. 13 №218-ФЗ).

Поэтому если у вашего объекта недвижимости изменилась, например, площадь, то вам нужно обратиться с заявлением о кадастровом учете изменений.

​

В случаях, когда меняются дополнительные сведения об объекте недвижимости либо сведения о правообладателе, новые сведения должны включаться в ЕГРН без вашего участия в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 2 ст. 13, ст. 33, ч. 2 Закона о госрегистрации недвижимости (№218-ФЗ)).

Если новые сведения не были включены в ЕГРН, то любое заинтересованное лицо в установленных случаях может самостоятельно подать заявление об их внесении (ч. 1 ст. 33 №218-ФЗ).

​

​Для того, чтобы исправить сведения в ЕГРН необходимо представить документы, подтверждающие факт изменений и основания для них. Ориентироваться можно на стандартный список бумаг, который при необходимости дополняется иными документами:

• Письменное заявление по установленной форме.

• Паспорт заявителя или паспорт доверенного лица и нотариально заверенная доверенность на его имя.

• Квитанция об уплате госпошлины за внесение изменений.

• Документы на объект недвижимости.

• Документы, подтверждающие право собственности на объект.

• Все договора, касающиеся недвижимости (купли-продажи, найма, залога, ипотеки и др.).

• Если есть – решение суда относительно недвижимости.

 

Важно отметить, что любые сведения, записанные ранее, не исключаются из ЕГРН. Все они остаются в реестре в качестве истории по конкретному объекту.

​​

Для изменения данных о площади необходимо предоставить заявление, технический план либо копию документа о вводе его в эксплуатацию или решение суда, которое уже вступило в законную силу. Для изменения сведению об адресе достаточно предоставить документ, который это подтверждает. Это может быть распорядительный акт муниципального образования или уполномоченного им органа в форме распоряжения, постановления. Изменить сведения возможно по заявлению об исправлении технической, реестровой ошибки.

​

Как заполнить заявление для внесения новых сведений в ЕГРН

При личной подаче его может оформить специалист, принимающий документы (п. 6 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 19 августа 2020 г. № П/0310). Но вы можете заполнить его и самостоятельно.

Для этого воспользуйтесь формой заявления, приведенной в Приложении N 2 к названному Приказу. Подробный порядок заполнения реквизитов и граф заявления приведен в указанных Требованиях.

Сведения, которые могут быть внесены в ЕГРН, перечислены в реквизите 3.2 и реквизите 3.3. Выберите необходимые и отметьте их знаком "V". При этом можно проставить сразу несколько отметок в одном реквизите, но нельзя проставлять отметки одновременно в этих двух реквизитах (п. 3 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920).

​

В приказе министерства экономического развития Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. №920 утверждены:

• форма заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (приложение N 1 данного приказа);

• форма заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, а также отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости (приложение N 2 данного приказа);

• форму заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ (приложение N 3 данного приказа);

• требования к заполнению форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости (приложение N 4 данного приказа);

• требования к формату заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости и представляемых с ними документов в электронной форме (приложение N 5 данного приказа).

 

Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости, самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия. В установленный срок указанные органы должны направить в орган регистрации прав необходимые документы или сведения (ст. 32, ч. 2 ст. 33 Федерального закона №218-ФЗ).

​Новые сведения вносятся в ЕГРН в течение 15 рабочих дней с даты поступления необходимых документов (содержащихся в них сведений) от госорганов и органов местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия, которые запрашивались в связи с вашим заявлением. В подтверждение этого не позднее пяти рабочих дней со дня внесения сведений в реестр вам будет направлено соответствующее уведомление (ч. 5 ст. 33, ч. 1 ст. 34 Федерального закона №218-ФЗ).

Орган регистрации прав откажет во внесении сведений в ЕГРН в случае, если его уведомят об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), которые необходимы для внесения сведений в ЕГРН. В этом случае в течение трех рабочих дней со дня получения такого уведомления вам направят соответствующий отказ (ч. 4 ст. 33 Федерального закона №218-ФЗ).