Подготовка технического плана

Технический план является официальным документом, необходимым для каждого объекта недвижимости (за исключением земельных участков) с целью постановки его на кадастровый учет.

Технический план - это относительно новый документ, который для целей государственного кадастрового учета объектов капитального строительства заменил собой технический паспорт.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

​

Государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года осуществлялся в соответствии с нормами закона «О государственном кадастре недвижимости». Положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства с 1 января 2013 года не применяются. С 1 января 2017 года Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» носит новое название - «О кадастровой деятельности». В настоящей редакции в соответствии ст. 1 п. 4_1  указанного закона кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.

​

​Технический план объекта требуется в следующих случаях:

• для первичной постановки объекта на кадастровый учет;

• для учета изменений сведений об объекте;

• для учета изменений сведений о частях объекта (образование новой части);

• для ввода объекта в эксплуатацию;

• судебные тяжбы относительно построек или отдельных помещений.

 

Первичная постановка подразумевает собой учет вновь созданного объекта недвижимости, а учет изменений сведений осуществляется, когда меняется одна из уникальных характеристик объекта (планировка, площадь, назначение и т.п.).

 

Сведения в технический план, за исключением сведений о местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации здания, разрешения на строительство, разрешения на ввод здания в эксплуатацию или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания.

​

Может показаться, что технический план и технический паспорт — это одно и то же. Однако это не так.

Технический паспорт – документ, отображающий результаты проведения технической инвентаризации, содержащих основных технические характеристика объекта недвижимости, экспликацию помещений, поэтажные планы.

В отличие от плана в паспорте не содержится информации о территориальной привязке объекта. План составляется на основании паспорта, который является приложением к плану. Паспорт требуется при продаже недвижимости, но его недостаточно для постановки объекта на учет — для внесения постройки или помещения в кадастр нужен именно план.

​

С учетом классификации объектов капитального строительства (ОКС) Законом "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено изготовление нескольких разновидностей технических планов, форма и требования, к оформлению которых регламентированы отдельными приказами Минэкономразвития России.

 

Технический план необходим для постановки на государственный учет и получения кадастрового паспорта на следующие виды объектов недвижимости:

• Вновь построенные здания, сооружения (жилые и нежилые, линейные и т.д.);

• На помещения (квартиры в многоквартирном доме, гаражные боксы в ГСК, жилые и нежилые помещения, находящиеся внутри зданий или строений и т. д.);

• Объекты незавершенного строительства (в случае необходимости регистрации права собственности);

• При внесении изменений для исправления ранее допущенной ошибки или после проведенной реконструкции, переустройства, перепланировки объекта недвижимости;

• Выделить часть помещения из состава общего помещения или здания (чаще всего для целей аренды недвижимости);

• Также технический план будет необходим в случае, когда по тем или иным причинам объект недвижимости не был поставлен на кадастровый учет и на него еще не зарегистрировано право собственности.

 

Отдельным видом технического плана стоит считать акт обследования. Он подготавливается для снятия с кадастрового учета уничтоженных объектов недвижимости.

​

Какие документы необходимо предоставить?

В первую очередь необходимо предоставить перечень документов (список необходимых бумаг будет зависеть от особенностей объекта), но минимальный перечень включает в себя:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости, на земельный участок на котором расположено здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

• удостоверение личности владельца объекта;

• проектную документацию на недвижимость (в том числе и проект перепланировки, и акт приемочной комиссии о завершении перепланировки, если нужно внести изменения в уже существующий технический план);

• разрешение на строительство объекта (уведомительный порядок возведения жилых и садовых домов*);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (ввод в эксплуатацию жилых домов, садовых домов* не требуется);

• справку о присвоении почтового адреса (для новых объектов);

• декларацию об объекте недвижимости (если требуется).

 

Садовый дом* - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (ст.3 ФЗ №217).

​

​С 4 августа 2018 года для возведения жилого дома на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства, расположенных в границах населённого пункта (ЛПХ), получение разрешения на строительство/реконструкцию больше не требуется. Для объектов индивидуального жилищного строительства, созданных на вышеуказанных землях установлена обязанность для правообладателей земельных участков: уведомить о планируемом строительстве/реконструкции жилого и садового дома, а также – об окончании строительства/реконструкции жилого и садового дома.

​

Есть участки, у которых конкретное назначение — садовые. Раньше еще были дачные — для дачного строительства или для садоводства, но теперь все они автоматически стали садовыми. ​На таком участке можно не только поставить теплицу и разбить огород, но и построить настоящий жилой дом. И хотя участок предназначен не для индивидуального жилищного строительства, но такой дом разрешат узаконить, жить в нем и оформить постоянную регистрацию.

До 1 марта 2026 г. продлена дачная амнистия. До указанной даты допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. Права на указанные объекты можно оформить в упрощенном порядке. Потребуются только технический план и правоустанавливающий документ на участок, если право на землю не зарегистрировано в ЕГРН. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

​

Другая поправка касается владельцев дачных и садовых участков, участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, на которых до 4 августа 2018 г. начато строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. Указанные лица могут направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта на соответствующем земельном участке. В этом случае не нужно получать разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

 

С 4 августа 2018 года отменено требование о необходимости получении разрешения на строительство или реконструкцию, а также разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. В настоящее время наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.

 

Декларация составляется тогда, когда законодательством не предусмотрены проект и его экспертиза, разрешение на строительство и другие аналогичные документы. Если дела обстоят именно так, перед разработкой технического плана здания нужно составить его декларацию. Лицо, которое ответственно за составление этого документа – это собственник объекта недвижимости или его представитель. В том случае, если речь идёт о тех объектах, владелец которых неизвестен, составлением и заверением декларации занимаются местные органы власти.

Технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании декларации и уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью (согласно ст.24 п.11_1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

​

​​Подготовка технического плана включает в себя:

• сбор, изучение и анализ исходной документации;

• заказ сведений из ЕГРН;

• проведение геодезической съемки (при составлении плана здания, строения или незавершенного объекта) или обмер помещения;

• обработка полученных данных;

• разработка и оформление технического плана.

 

Технический план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав технического плана, и разделы, включение которых в состав технического плана зависит от видов кадастровых работ.

 К текстовой части относятся следующие разделы:

• общие сведения о кадастровых работах;

• исходные данные;

• сведения о выполненных измерениях и расчетах;

• описание местоположения объекта недвижимости;

• характеристики объекта недвижимости;

• сведения о части (частях) объекта недвижимости;

• характеристики помещений, машино-мест в здании, сооружении;

• заключение кадастрового инженера.

 

 К графической части технического плана относятся следующие разделы:

• схема геодезических построений;

• схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке;

• чертеж контура объекта недвижимости.

​

Любой объект капитального строительства, любой объект недвижимости необходимо поставить на государственный кадастровый учет. А для этого необходим технический план (межевой план для земельных участков).

У технического плана нет срока давности. Если такой документ подготовлен по нормам законодательства, то он будет оставаться актуальным до тех пор, пока информация, содержащаяся в нем, соответствует действительности. Изменениями считаются не только перестройки и реконструкции, но и снос отдельных построек, подключение коммуникаций, возведение новых объектов и изменения назначения помещений.