Подготовка межевого плана

Земельный участок является особым видом недвижимости, который обладает уникальными, свойственными только ему характеристиками.

К особенностям этого объекта недвижимости является его документальное сопровождение, которое включает в себя определенный пакет документов.

Один из таких документов, а именно межевой план, будет рассмотрен далее, вместе с требованиями к его оформлению, подготовке и содержанию.

​

Понятие и назначение

Межевой план — это письменно-графическое описание земельного участка, содержащее сведения о его площади, расположении, форме, адресе, наличии смежных участков, а также о постройках, способных исказить границы участка. В графической части на изображении участка отмечаются узловые точки его границ (в них границы меняют свою форму или направление).

В соответствии с Федеральным законом  от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" межевой план представляет собой документ, опирающийся на требования отдельных законодательных актов, главными из которых являются ФЗ «О кадастровой деятельности», Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке».

 

Межевой план представляет собой документ, который составляется на основе одного из следующих документов:

• кадастрового плана соответствующей территории;

• кадастровой выписки о конкретном земельном участке, которая выдается из ЕГРН.

 

Межевой план составляется кадастровым инженером и является результатом кадастровых работ, которые проводятся в отношении участка в следующих случаях:

 

• появление одного или нескольких новых земельных наделов в результате разделения, объединения или перераспределения;

• образование части участка (при сервитуте);

• выделение самостоятельного надела из земель, которые находятся в муниципальной или государственной собственности;

• уточнение расположения границ объекта недвижимости или его площади;

• исправление кадастровой или реестровой ошибки, которая внесена в сведения государственного кадастра;

• появление нового участка за счет выделения доли или долей в праве общего пользования;

• уточнение части надела.

 

Данный документ может понадобиться для предоставления его в регистрационный орган вместе с заявлением по следующим основаниям:

• постановка одного или нескольких земельных наделов на кадастровый учет;

• учет части участка (в том числе, при установлении сервитута);

• учет некоторых изменений, произошедших с наделом (например, при уточнении его границ, площади, а также с целью исправления кадастровых или реестровых ошибок).

 

Виды межевых планов

Межевые планы похожи друг на друга. Основным отличием является заключение кадастрового инженера и приложения. Прочитав заключение (в конце текстовой части), можно себе представить, для чего подготавливается межевой план и какие особенности были учтены при его подготовке. Именно там стоит искать ответы на возникшие недочеты или проблемы при оформлении документа.

​

Межевой план по образованию земельного участка

Образование земельного участка – это появление нового в качестве самостоятельного объекта.

 

Межевой план по объединению земельных участков

Объединение земельных участков - вид кадастровых работ, при которых из нескольких смежных земельных участков образуется один земельный участок, а исходные участки теряют свое существование в качестве самостоятельных. Такому земельному участку присваивается новый кадастровый номер.

Межевой план на раздел земельного участка

Раздел земельного участка - это один из способов образования земельных участков, который закреплен в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ).

В результате раздела земельного участка образуются несколько новых земельных участков, а исходный прекращает свое существование (за некоторыми исключениями).

При разделе у собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Межевой план перераспределения земельных участков

В результате перераспределения земельных участков из нескольких смежных земельных участков образуется несколько других земельных участков, и существование исходных земельных участков прекращается.

Моментом прекращения существования исходных земельных участков считается дата государственной регистрации права на вновь образованные земельные участки. Площадь новых образуемых земельных участков при перераспределении (по соглашению сторон) может отличаться от площади исходных земельных участков.

Межевой план на уточнение земельного участка

Если земельному участку уже присвоен кадастровый номер, но в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ, то такой участок подлежит уточнению.

​​

Документы, которые используются при подготовке межевого плана

Межевой план составляется исходя из сведений Единого государственного реестра недвижимости и документов, подтверждающих право о соответствующем земельном участке.

Ко второй категории относятся документы на право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также договор аренды. При отсутствии названных документов используются сведения, определявшие местоположение границ земельного участка при его образовании (проект межевания территории).

Список документов может быть не всегда одинаковым, это зависит от вида работ, в соответствии с которыми оформляется межевой план.

 

Порядок подготовки и формирование межевого плана

​Оформление межевого плана на земельный надел происходит в соответствии с несколькими этапами, которые включают в себя:

• Подготовку к работам. На этом этапе выясняется цель работ, что помогает определить, какой именно вид документа будет оформляться. Также при этом заключается договор с заказчиком.

• Анализ документов на землю. Изучение всех бумаг на землю, которые предоставляются заказчиком работ. При этом выявляются возможные ошибки или неточности, которые в них содержатся.

• Получение информации из государственного кадастра. Данные сведения, наряду с предоставленными заказчиком документами, также необходимы для осуществления кадастровых работ.

• Проведение замера надела. Этот этап уже является чисто практическим, проводятся полевые работы, необходимые для установления границ. Они могут потребоваться не во всех случаях, а только когда данных из государственного кадастра недостаточно или они являются недостоверными.

• Согласование границ с соседними наделами. Этот этап возможен, если межевание проводится впервые или существуют какие-то споры или разногласия с соседями. При этом последние минимум за месяц оповещаются о предстоящих работах, после чего либо дают свое согласие на установление границ, либо предоставляют письменное возражение. Результатом процедуры является специальный документ — акт согласования границ надела, который подписывается всеми заинтересованными лицами.

 

​Если правообладатель смежного участка отсутствует, и в Едином государственном реестре недвижимости нет адреса для связи с ним, согласование производится через публикацию в СМИ (газете) оповещения о межевании. В случае, когда адрес для связи есть в сведениях ЕГРН, по нему направляется почтовое письмо с уведомлением о проведении согласования местоположения границ. Если уведомление возвращается с отметкой о невозможности вручения, тогда извещение повторно публикуется в средствах массовой информации. Такая форма согласования продиктована частью 8 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».  Данное наименование закона отражено в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ: был «О государственном кадастре недвижимости» - стал «О кадастровой деятельности» и регулирует соответствующие правоотношения. Это отношения, связанные с осуществлением кадастровой деятельности, то есть, работ в отношении недвижимого имущества (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест), в результате которых будут подготовлены документы для осуществления кадастрового учета. В отношении земельных участков –межевой план, в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест –технический план, акт обследования.

​

На основании полученных результатов специалист подготавливает итоговый документ, который оформляется в соответствии с требованиями земельного законодательства.

 

Межевой план состоит из двух основных частей, каждая из которых, в свою очередь подразделяется на отдельные разделы. Их стоит рассмотреть более подробно:

Текстовая часть

Сюда вносится информация, которая необходима для включения в кадастр недвижимости.

Данная часть состоит из следующих разделов:

• титульный лист;

• содержание;

• исходные данные;

• информация о проведенных измерениях и расчетах;

• сведения об земельных наделах или их частях, которые образуются в результате работ;

• информация об участках или их частях, которые были изменены;

• сведения об участках, при помощи которых обеспечивается доступ к измененным или образуемым наделам;

• данные об объектах недвижимости или их частях, которые уточняются;

• заключение кадастрового инженера;

• акт согласования расположения границ участка.

 

Графическая часть

В нее включаются следующие разделы:

• схема геодезических построений;

• схема расположения земельных наделов;

• чертеж участков, а также их частей;

• абрисы узловых точек границ наделов.

 

 

В частности, отдельная информация является обязательной во всех случаях, другая же вносится только в некоторых из них.

Межевой план оформляется как на бумажном носителе, так и в виде электронного документа.

В первом случае он подготавливается минимум в двух экземплярах — один предоставляется вместе с заявлением в орган кадастрового учета, а второй передается заказчику работ.

Бумажный экземпляр должен быть прошит и обязательно должен содержать личную подпись и печать того кадастрового инженера, который его подготовил. В частности, они проставляются на титульном листе, на обороте последнего листа, а также в акте согласования.

Что касается электронной версии, то она предоставляется на электронном носителе и подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план, и оформляется в виде файлов в формате XML (далее - XML-документ), созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

Готовый межевой план выдается заказчику работ, который может использовать его для тех целей, которые и послужили причиной обращения за проведением межевания. В частности, он прикладывает его к заявлению и остальному пакету документов, необходимых для постановки участка на кадастровый учет.